不動産

メリットとデメリット

メリット・その１　不動産の賃料収入は比較的安定している

賃料収入は、短い期間で賃料が大幅に変動することは稀です。借り主が貸し主に毎月家賃を払うということは、貸し主側から見ると毎月定期的に一定の収入が入ってくるということです。「比較的収入が安定している」ということは、長期的な支店で投資を考えた場合に非常に魅力的なことです。

メリット・その２　不動産はインフレに対して強い

長期的な視点で投資を行う場合、収益性とともにインフレによる目減りをいかに防ぐかといったことも重要なポイントとなるので、不動産投資は投資手法として非常に有効であるといえます。ただし、運用対象不動産に対する外部環境の変化や経済情勢の悪化などの影響により効果はケースバイケースとなります。

メリット・その３　節税効果がある

不動産投資で得られる収入は不動産所得として毎月もらう給料や年に数回のボーナスとは別に申告します。この時に不動産所得の必要経費として減価償却費を計上することができます。減価償却費は実際の支出を伴わない必要経費なので、その分実際の現金収益と税金計算上の収益に差額が生じることになります。つまり、手元に残る資金が多くなります。

不動産投資が赤字になった場合、その赤字は給与所得と相殺することができるので、結果として支払う所得税、住民税が少なくなります。

メリット・その４　ペイオフ対策になる

2005年にペイオフが解禁となり、それまで安全だった預金が必ずしも安全だとは言い切れなくなってしまいました。預金から株式投資などの別の資産へ切り替える人も多いですが、いきなり預金から株式投資などへ多額の資金を移動させるといったことは、あまりにもリスクが大きいように思われます。

現物不動産投資は株式投資、債券投資などと違い、自然災害などの特殊な要因以外では実物そのものがなくなる、価値が０になってしまうといったことがないので比較的安全な資産と言われています。

メリット・その５　年金がわりになる

現在働いている世代が将来受け取ることができる年金の額が充分でないことは、昨今の年金問題などからも想像ができます。不動産投資は「大家さんになる」こと。会社を退職した後も年金の代わりに賃料収入を得ることができます。

デメリット・その１　空室率と家賃滞納者のリスク

立派な不動産を所有していても、賃料を支払ってくれる入居者がいなければ不動産投資としては成立しません。しかし、場合によっては入居者も簡単には見つかりません。また、入居者が居ても賃料を滞納されてしまっては入居者がいないのと同じになってしまいます。入居者がいない場合、賃料を滞納している場合でも借入金の返済など必要経費は入居者がいる場合と同じようにかかるので、収益性や現金収入は悪くなってしまいます。

デメリット・その２　金利の上昇リスク

現物不動産投資の場合、効率的な運用を行うために借入金を併用することが一般的です。借入金の適用金利は金利水準とともに変動するので、金利が上昇するとその分支払利息も増加し収益性が悪くなってしまいます。

デメリット・その３　やり直しがしにくい

先に挙げたように現物不動産投資は多くの資産家が借入金との併用により行っています。万が一その投資に失敗した場合、多額の負債を抱え込むことになります。

さらに、現物不動産はもともと流動性が悪く、特に採算性の悪い物件は市場とのギャップが大きくなかなか買い手が見つかりません。やっと買い手が見つかったと思っても安く買いたたかれてしまう事があります。

またいったん運用をスタートさせると途中で事務所からマンション等への用途の変更は法律の規制でできなかったり、リフォームなどに多額に資金が必要になるため採算が合うかも問題になってきます。

デメリット・その４　自然災害に弱い

現在の建物は耐震性なども強化されていますが、万が一大地震や台風などにより建物が倒壊した場合や、それに近い被害を被ってしまうと、その後計画していた収益が得られなくなる可能性が出てきます。

また、最近は土地の土壌汚染の問題、建物についてはアスベスト問題やシックハウス症候群などの問題もあります。そのような人的被害の可能性がある物件だった場合、周囲から厳しい目を向けられてしまいます。