不動産

継続的にかかるコスト

固定資産税・都市計画税

不動産はたとえ使用していなくても所有しているだけでコストがかかります。不動産には毎年固定資産税と都市計画税が課税されています。

固定資産税の評価額が土地３０万、建物２０万に満たない場合は固定資産税は非課税となります。

固定資産税の課税標準は固定資産税評価額ですが、現在ほとんどの土地が負担調整措置として一定額減額されています。

都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。

上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

住宅用土地について住宅１戸につき200m2までの部分が、固定資産税については6分の1に 、
都市計画税については3分の1にそれぞれ軽減されます。
200m2を超える部分について、固定資産税は3分の1に都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減されます。

不動産の管理

不動産を運営中は、管理コストがかかります。管理コストは大きく分けて「建物管理（維持管理）」と「入居者（テナント）管理」の２つです。

建物管理は建物を維持するために必要になる管理のことです。
廊下、階段、エントランス、ゴミ置き場など清掃、エレベーターの保守点検、セキュリティシステムの管理などがこれにあたります。どこまでを自分で管理し、どこから専門業者に管理を依頼するかで費用は変わりますが、優良なテナントを確保するためにはある程度のコストをかけきちんと管理する必要があると思います。

入居者管理は賃料の集金、賃料滞納の督促、入退去の手続きなどがあります。
賃料の集金などを不動産会社に依頼することもできますが、当然費用もかかります。また、滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もありますが、自分のリスクが減る分不動産会社のリスクがあがるため費用はたかくなってしまいます。

その他のコスト・税金

個人が不動産から得る不動産所得（家賃など）には税金が課せられます。不動産所得は以下のように算出されます。

不動所得の税率は所得が多くなると税率も上がる超過累進税率です。また不動産所得は総合課税の対象になっているので、不動産所得以外の収入（給与所得など）が合った場合はそれも合算された金額の税金が算出されます。そして所得税、住民税は合わせると税率が１５〜５０%となり、所得が高くなれば税負担も重くなります。

不動産投資は以外と税負担が大きいです。家賃収入から必要経費を差し引くと、利回りがかなり低くなってしまうこともあります。しっかりとコストのことを考えましょう。